법정지상권에 대해 알아보자

부동산 경매를 보다보면 매각물건명세서의 비고란에 ‘법정지상권 성립여지있음’ 이라고 명시되어있으면 나도모르게 두려움이 앞선다. 과연 이걸 낙찰받아도 문제가 되지 않을까? 하는 걱정이 앞선다. 법원에서는 법정지상권의 성립 유무에 대해서는 판단하지 않기 때문에 온전히 입찰자의 몫이다. 그래서 공부가 필요하다. 하지만 알고보면 단순한 논리이기 때문에 너무 걱정하지 않아도 될것같다. 그렇다고 무턱대고 낙찰받았다가는 큰일날 수 있으니 주의가 필요한 것은 사실이다.

 

 

1. 관련법규

• 민법 제305조(건물의 전세권과 법정지상권)

① 대지와 건물이 동일한 소유자에 속한 경우에 건물에 전세권을 설정한 때에는 그 대지소유권의 특별승계인은 전세권설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다. ② 전항의 경우에 대지소유자는 타인에게 그 대지를 임대하거나 이를 목적으로 한 지상권 또는 전세권을 설정하지 못한다.

• 민법 제366조(법정지상권)

저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.

• 민법 제279조(지상권의 내용)

지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리가 있다.

• 민법 제280조(존속기간을 약정한 지상권)

① 계약으로 지상권의 존속기간을 정하는 경우에는 그 기간은 다음 연한보다 단축하지 못한다. 1. 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년 2. 전호이외의 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년 3. 건물이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년 ② 전항의 기간보다 단축한 기간을 정한 때에는 전항의 기간까지 연장한다.

• 민법 제283조(지상권자의 갱신청구권, 매수청구권)

① 지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다. ② 지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.

• 민법 제287조(지상권 소멸청구권)

지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때에는 지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다.

• 가등기담보 등에 관한 법률 제10조(법정지상권)

토지와 그 위의 건물이 동일한 소유자에게 속하는 경우 그 토지나 건물에 대하여 제4조제2항에 따른 소유권을 취득하거나 담보가등기에 따른 본등기가 행하여진 경우에는 그 건물의 소유를 목적으로 그 토지 위에 지상권(지상권)이 설정된 것으로 본다. 이 경우 그 존속기간과 지료(지료)는 당사자의 청구에 의하여 법원이 정한다.

• 입목에 관한 법률 제6조(법정지상권)

① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.  1. "입목"이란 토지에 부착된 수목의 집단으로서 그 소유자가 이 법에 따라 소유권보존의 등기를 받은 것을 말한다. 2. "입목등기부"란 전산정보처리조직에 의하여 입력·처리된 입목에 관한 등기정보자료를 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 편성한 것을 말한다. 3. "입목등기기록"이란 1개의 입목에 관한 등기정보자료를 말한다. ② 제1항제1호의 집단의 범위는 대통령령으로 정한다.

 

 

2. 법정지상권 성립조건

• 저당권설정 당시 토지와 건물의 소유자가 동일인이어야 한다.
• 저당권설정 당시에 건물이 실제 존재해야 한다.
• 경매로 인해서 토지, 건물의 소유권이 달라져야 한다.
• 법정지상권이 성립한다고 하더라도 지료는 발생한다.